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2019年08月

土地管理法 城市房地產管理法修改通過 明年起施行

民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”(二)將第十一條、第十二條、第十三條合並,作為第十二條,修改為:“土地的所有權和使用權的登記,依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。”(三)將第十四條、第十五條合並,作為第十三條,修改為:“農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用於農業的土地,采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等,可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿後再延長三十年,草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。“國家所有依法用於農業的土地可以由單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。“發包方和承包方應當依法訂立承包合同,約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。”(四)將第十九條改為第十七條,修改為:“土地利用總體規劃按照下列原則編製:“(一)落實國土空間開發保護要求,嚴格土地用途管製;“(二)嚴格保護永久基本農田,嚴格控製非農業建設占用農用地;“(三)提高土地節約集約利用水平;“(四)統籌安排城鄉生產、生活、生態用地,滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求,促進城鄉融合發展;“(五)保護和改善生態環境,保障土地的可持續利用;“(六)占用耕地與開發複墾耕地數量平衡、質量相當。”(五)增加一條,作為第十八條:“國家建立國土空間規劃體係。編製國土空間規劃應當堅持生態優先,綠色、可持續發展,科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間,優化國土空間結構和布局,提升國土空間開發、保護的質量和效率。“經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編製國土空間規劃的,不再編製土地利用總體規劃和城鄉規劃。”(六)將第二十四條改為第二十三條,第二款修改為:“土地利用年度計劃,根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編製。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編製審批程序與土地利用總體規劃的編製審批程序相同,一經審批下達,必須嚴格執行。”(七)將第二十九條改為第二十八條,第二款、第三款修改為:“縣級以上人民政府統計機構和自然資源主管部門依法進行土地統計調查,定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料,不得拒報、遲報,不得提供不真實、不完整的資料。“統計機構和自然資源主管部門共同發布的土地麵積統計資料是各級人民政府編製土地利用總體規劃的依據。”(八)將第三十三條改為第三十二條,修改為:“省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,采取措施,確保本行政區域內耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的,由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地;耕地質量降低的,由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。“個別省、直轄市確因土地後備資源匱乏,新增建設用地後,新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的,必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量,易地開墾數量和質量相當的耕地。”(九)將第三十四條第一款、第二款改為第三十三條,修改為:“國家實行永久基本農田保護製度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田,實行嚴格保護:“(一)經國務院農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地;“(二)有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田;“(三)蔬菜生產基地;“(四)農業科研、教學試驗田;“(五)國務院規定應當劃為永久基本農田的其他耕地。“各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上,具體比例由國務院根據各省、自治區、直轄市耕地實際情況規定。”(十)將第三十四條第三款改為第三十四條,修改為:“永久基本農田劃定以鄉(鎮)為單位進行,由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊,納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。“鄉(鎮)人民政府應當將永久基本農田的位置、範圍向社會公告,並設立保護標誌。”(十一)增加一條,作為第三十五條:“永久基本農田經依法劃定後,任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田,涉及農用地轉用或者土地征收的,必須經國務院批準。“禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。”(十二)將第三十五條改為第三十六條,修改為:“各級人民政府應當采取措施,引導因地製宜輪作休耕,改良土壤,提高地力,維護排灌工程設施,防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤汙染。”(十三)將第三十七條改為第三十八條,刪去第三款。(十四)刪去第四十三條。(十五)將第四十四條第二款、第三款、第四款修改為:“永久基本農田轉為建設用地的,由國務院批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內,為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用範圍內,具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外,將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。”(十六)增加一條,作為第四十五條:“為了公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收農民集體所有的土地的,可以依法實施征收:“(一)軍事和外交需要用地的;“(二)由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的;“(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的;“(四)由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的;“(五)在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內,經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的;“(六)法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。“前款規定的建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃;第(四)項、第(五)項規定的建設活動,還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃;第(五)項規定的成片開發並應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。”(十七)將第四十五條改為第四十六條,刪去第二款中的“並報國務院備案”。(十八)將第四十六條、第四十八條合並,作為第四十七條,修改為:“國家征收土地的,依照法定程序批準後,由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。“縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的,應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估,並將征收範圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組範圍內公告至少三十日,聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見。“多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的,縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會,並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。“擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的,應當在申請征收土地時如實說明。“相關前期工作完成後,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。”(十九)將第四十七條改為第四十八條,修改為:“征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,並安排被征地農民的社會保障費用。“征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過製定公布區片綜合地價確定。製定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素,並至少每三年調整或者重新公布一次。“征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準,由省、自治區、直轄市製定。對其中的農村村民住宅,應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意願,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,並對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。“縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體係。被征地農民的社會保障費用主要用於符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區、直轄市製定。”(二十)將第五十五條第二款修改為:“自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之三十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門製定,並報國務院批準。”(二十一)將第五十八條修改為:“有下列情形之一的,由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:“(一)為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要,確需使用土地的;“(二)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;“(三)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;“(四)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。“依照前款第(一)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償。”(二十二)將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為:“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。“農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編製鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。“農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。“農村村民出賣、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的,不予批準。“國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。“國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。”(二十三)將第六十三條修改為:“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,並應當簽訂書麵合同,載明土地界址、麵積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。“前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書麵合同另有約定的除外。“集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院製定。”(二十四)增加一條,作為第六十四條:“集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。”(二十五)將第六十五條改為第六十六條,增加一款,作為第三款:“收回集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書麵合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。”(二十六)將第六十六條改為第六十七條,增加一款,作為第二款:“縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的,適用本法關於自然資源主管部門監督檢查的規定。”(二十七)將第七十條改為第七十一條,修改為:“縣級以上人民政府自然資源主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為,依法應當給予處分的,應當依法予以處理;自己無權處理的,應當依法移送監察機關或者有關機關處理。”(二十八)將第七十四條改為第七十五條,其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責”。(二十九)將第七十七條改為第七十八條,其中的“土地行政主管部門”修改為“農業農村主管部門”。(三十)將第八十一條改為第八十二條,修改為:“擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設,或者違反本法規定,將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正,沒收違法所得,並處罰款。”(三十一)刪去第八十二條。(三十二)將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門”。(三十三)將第八十五條修改為:“外商投資企業使用土地的,適用本法;法律另有規定的,從其規定。”(三十四)增加一條,作為第八十六條:“在根據本法第十八條的規定編製國土空間規劃前,經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。”(三十五)將有關條款中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門”,“基本農田”修改為“永久基本農田”,“行政處分”修改為“處分”。二、對《中華人民共和國城市房地產管理法》作出修改將第九條修改為:“城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓,但法律另有規定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地產管理法,依法保障農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理製度等改革在全國範圍內實行,對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。國務院及其有關部門和各省、自治區、直轄市應當堅持土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損,加強組織領導,做好法律宣傳,製定、完善配套法規、規章,確保法律製度正確、有效實施。本決定自2020年1月1日起施行。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》根據本決定作相應修改,重新公布。

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2019年08月

樓市迎來房貸新政:以後每月還的房貸會增加嗎?

房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。中國人民銀行有關負責人表示,定價基準轉換後,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。資料圖:中國人民銀行。8月20日,全國銀行間同業拆借中心首次發布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原來基準利率降10個基點,比以前老的LPR降6個基點;五年期以上LPR為4.85%。在上述新政實施前,目前房貸的貸款基準利率是:一至五年(含五年)期限的為 4.75%,五年以上期限的為 4.90%。由於絕大多數房貸期限都是五年以上,4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。即,如果按貸款期限5年以上計算,新政實施後,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。但是實際操作中,目前,按照顯性或者隱形規定,一般首套房貸利率不低於基準利率的9折,二套房一般不低於基準利率的1.1倍,由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。自2016年“9.30”樓市調控收緊政策後,房貸利率折扣優惠基本銷聲匿跡,更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統計並監測的35個城市房貸市場數據顯示,2019年7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。也就是說,目前銀行實際的房貸利率高於現行的房貸基準利率(4.9%),也高於即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房貸利率未來會下降嗎?LPR下降了,新房貸利率下限也比以前基準利率低,豈不是房貸利率也下降?對此,日前央行副行長劉國強表示,房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。此次央行公告也明確,為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機製,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。“根據央行的規定,如果LPR利率下調,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。”融360大數據研究院分析師李萬賦解釋,但這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,一是新機製下新發放個人住房貸款利率基本不變;二是央行各地分支行會結合各地情況,規定加點下限。因此,新的個人住房貸款利率得以保持穩定,既不下降,也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產市場過熱,充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。中原地產首席分析師張大偉也表示,新機製下,房貸利率沒有變化,存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩,有輕微波動,但主流是平穩。“預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為,從短期的實際利率水平來看,新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。有一點值得關注的是,根據李萬賦的計算,執行新政後,二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為,未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢,對房地產市場銷售將會產生一定的抑製作用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從下半年的情況看,考慮到政策依然從緊,實際上具體的貸款利率隻會上調,而不會下調。未來房貸利率或呈現因人而異現象嚴躍進還表示,央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調,而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。根據央行公告,人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機製確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。資料圖:售樓員為民眾推薦商品房戶型。在嚴躍進看來,未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。在實際操作過程中,一些房價上漲過快的城市,未來將可以適當在央行標準下,進行基點的上調。此類上調最後也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。此外,根據新政,未來借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期,重定價周期最短為1年。嚴躍進認為,明確購房者可約定利率重定價周期,其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算,可以基於購房者的需要進行微調,但需要提前約定定價周期,同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助於形成更多樣的貸款利率計算方式,後續也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。

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2019年08月

樓市調控政策趨嚴 銀行房貸利率普漲

記者通過調查了解,在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等二線城市房貸利率漲幅較大,部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。此外,銀行對於消費類貸款和房抵貸經營性貸款資金用途審查更嚴,防止資金繞道進入樓市。利率高漲 風向轉了?為了解決民生住房等重大問題,監管對於房貸利率一直執行差異化政策。對多套房的購房貸款嚴格控製並提高貸款比例限製和貸款利率,而對首套房貸款利率則比較寬容。據了解,早在三年前,國有大行在很多地方的首套房仍能執行8.5折,甚至更低折扣的房貸優惠,但是如今銀行貸款的風向有所轉變,首套房作為剛需在此次房貸普漲中亦難以幸免。陳華(化名)在長沙正計劃結婚,買房是其婚前所麵臨的頭等大事。然而,當他對市內幾家銀行接觸過後才發現,購房貸款利率與半年前已經有很大變化了。“相比年初的時候,長沙的房價還比較穩定,可是房貸的利率卻上漲的有些誇張。”陳華表示,此前首套房在銀行的貸款還有基準利率優惠,最多也就是基準上浮5%。如今,多數銀行的貸款利率已經漲到了基準上浮15%。他告訴記者,房貸利率基準上浮15%看起來不起眼,但是這意味著接近100萬元的貸款每月要多還400多元。按照30年的貸款期限算,貸款需要多還利息接近15萬元。“由於多數銀行房貸是按照等額償還,提前償還的部分更多的是利息,這對於提前償還貸款的買房者來說更加不劃算。”記者調查發現,湖南長沙的銀行房貸利率上漲比較普遍,其中股份製銀行較為明顯,多數首套房利率為基準上浮15%。二套房貸款利率多數為基準上浮20%,但是也有一家國有大行二套房的貸款利率上漲至基準上浮25%,這也意味著貸款利率破“6”。實際上,杭州、蘇州、南京、武漢、鄭州等地在近期也相繼頻頻傳來銀行房貸利率上漲的消息。以南京為例,不少銀行今年5月首套房貸款利率還是基準上浮5%,而目前也是基準上浮15%,並有進一步上漲的趨勢。有市場消息稱,西安部分銀行的房貸利率上漲明顯,首套房貸款利率已經按照基準上浮20%在執行,該利率甚至比此前二套房的貸款利率還要高。相比二線城市,北京、上海、廣州等一線城市房貸利率的變化較小。記者走訪幾家國有大行和股份行了解到,大多數銀行首套房目前執行的貸款利率為基準上浮10%,而二套房的貸款利率則從基準上浮10%調整到基準上浮15%。“當前房貸利率的變化可能與政策從嚴相關,未來銀行房貸規模也許會繼續收縮。”一家國有大行人士向記者透露,房貸利率的上漲是整個市場綜合因素決定的,銀行再根據實際情況進行調整。監管從嚴 銀行縮量房貸利率的上漲與監管政策的從嚴相關。為了加強對樓市的宏觀調控,監管對於資金違規進入房地產市場嚴厲打擊,處罰也毫不手軟。據了解,7月以來,房地產信托“刹車”跡象明顯,監管實行餘額管理,對於產品的審批放慢了節奏。值得關注的是,近期銀保監會辦公廳下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。記者了解到,專項檢查會特別針對房地產貸款業務量較大的金融機構,並會對相關業務規範進行抽查。“房地產行業是一個杠杆遊戲。在信貸的強支持下,房價可能就會有上漲趨勢。監管嚴控房地產信貸,也是執行房地產從嚴調控的政策,避免泡沫所帶來的風險。”前述國有大行人士稱。該人士向記者表示,在監管政策下,銀行會對房貸進行縮量,並將信貸資源向一線城市傾斜,這就使得二線城市供給有所減少,抬高了貸款的利率。“下半年房貸市場會有所降溫,銀行在總量上會加大把控。”一家股份行人士向記者透露,近兩年來銀行對於房地產行業的信貸在規模上並不小,年增長甚至達到了兩位數。“由於此時監管對於房地產融資收緊了,銀行在信貸方麵也會跟進收縮。”“住房貸款仍然會批,隻是比以前更難一些,利率上沒有那麽大的優惠了。”該人士表示。

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2019年08月

二線城市漲一線城市平 房貸利率現局部抬升之勢

房貸利率由基準上浮10%上調至基準上浮15%。相比二線城市,一線城市房貸利率波瀾不驚。中國證券報記者從多家銀行和中介公司了解到,目前,北京、深圳各大銀行普遍執行首套房貸利率基準上浮10%,二套房貸利率基準上浮15%-20%。北京個別外資行執行首套房基準上浮5%。上海首套、二套房貸利率均為一線城市最低,分別按照基準利率95折和基準上浮10%執行。廣州略有差異,多數銀行普遍執行首套房貸利率基準上浮10%、二套房貸利率基準上浮15%,但部分銀行上調了房貸利率,如浦發銀行於8月初將首套房貸利率從基準上浮5%上調至基準上浮20%,二套房貸利率也從基準利率上浮20%到基準利率上浮25%。一名廣州中原地產房產銷售經紀人表示,有客戶購買銀行的理財產品,銀行對房貸利率酌情打折的情況,首套房可按照基準利率上浮8%執行,二套可按照基準利率上浮12%執行。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,目前,房貸管理較嚴,銀行會針對客戶需求旺盛的情況啟動利率上調,但一線城市按揭利率上浮的幅度相比二三線城市要小。“主要原因是銀行把一線城市作為房貸這種優質貸款投放的區域。”李宇嘉表示,銀行都在搶占一線城市房貸市場,競爭非常激烈,特別是在市場較“火爆”時,一些額度較寬鬆的銀行會調低房貸利率上浮幅度。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹稱,當前利率上調行為更多的是因政策環境從嚴。銀行自身希望發展房貸業務,希望通過降低利率擴大這部分業務。在市場化行為驅使下,利率上調空間不會太大。“現在更可能的是把之前下調過的調回來,但一線城市前期下調不多,所以相對調回不會太多。”下半年房貸規模將縮量對於未來房貸市場的變化,夏丹預計,在政策從嚴背景下,未來放款數量和效率會呈現下降態勢。李宇嘉指出,從全國來看,控製居民杠杆率上升是大方向,房貸的供給肯定會減少,利率方麵會反彈。“實際上,從6月份開始就已經出現了這種趨勢,三季度房貸利率還會明顯延續走高態勢,四季度可能會有所緩解。”夏丹認為,相對於上半年房貸規模及放貸效率,預計下半年房貸市場會呈現季節性下降。加之年中以來房地產調控政策收緊,下半年房貸將進一步縮量,房貸定價或有所提高。融360大數據研究院分析師李萬賦表示,目前房地產融資正在收緊,房地產資金環境比較緊張,未來部分城市可能會繼續收緊房貸政策。

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2019年08月

政策再次按下“加速鍵” 住房租賃市場迎來利好

人群生活在城市裏的首選。不僅是中央層麵,今年以來,一二線城市各級政府陸續從金融、稅收、土地、監管等多方麵實施一係列政策,促進住房租賃市場發展。政策再次按下“加速鍵”由於重購輕租等原因,長期以來,房屋租賃市場受到的關注度始終不如買賣市場。但在“租購並舉”的住房製度提出以來,這種情況已經有所改變,各個層麵有關租賃市場的政策“紅包”不斷發放。據悉,此次入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點的16座城市是根據《關於開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》進行競爭性評審得分得出。此舉既是對有關城市發展住房租賃市場的肯定與支持,又將突出示範引領效應,探索經驗推動其他城市發展住房租賃市場。而入圍試點的16城中,都是部分人口淨流入、租賃需求缺口大的一二線城市,租售比大多居全國前列,居民購房壓力較大。按照安排,試點城市可以獲得“直轄市每年10億元,省會城市和計劃單列市每年8億元,地級城市每年6億元”的獎補資金支持。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對於納入租賃試點的城市,租賃市場發展的財政資金會更加到位,這有利於租賃市場的發展,包括租賃平台的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等,相關試點後不排除在此類城市會推出一係列可供示範和借鑒的租賃住房範本。今年7月,北京發布住房租賃合同示範文本,明確租賃期內不得單方麵提高租金;深圳擬規定,多渠道增加租賃住房供應,新增商品住房中,自持租賃住房供應比例原則上不低於30%;如廣州率先推出的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,一度引發輿論對租購同權的關注。此外,南京、武漢、深圳等城市也紛紛出加快租賃市場的相關政策。中原地產研究中心統計數據顯示,2018年全國有百城發布了鼓勵租賃相關的政策,類似政策在2019年繼續密集發布,截至目前已累計超過30次,包括公租房、整頓租賃市場亂象、穩定租金、加大租賃房源供應等。隨著房地產市場正在從增量走向存量,監管層對存量領域的頂層製度設計正在加快。可以確認的是,作為房屋租賃行業的基礎性法規,《住房租賃條例》也即將到來。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長杜鵑此前公開表示,目前住房和城鄉建設部正在起草加強中介市場管理的法律法規,推動《住房租賃條例》的立法,並準備在今年出台。杜鵑還透露,一項關於加強房地產中介行業管理的法律法規正在由住建部牽頭起草中,也“準備今年出台”。租賃市場潛力巨大7月27日,博鼇·21世紀房地產論壇第19屆年會上,談到租房市場,會找房CEO李磊表示,租賃市場有萬億元的規模,雖然不是新房市場十幾萬億元,對於剛出來創業者而言,市場規模是可以的,租賃市場蘊藏巨大的機會。而在歐美發達國家,住房市場早就實現了租售並舉。需求方麵,住房自有率不高,大多為60%~70%,居民租房意識較強;供給方麵,國外租金回報率普遍在2.5%到5%之間。因此,與發達國家相比,我國的租房率和租金回報率還有很大提升空間,意味著租賃市場有著極大潛力。相關調查也顯示,在居住方麵,越來越多的年輕人的心態正在發生變化。隨著租房市場的健康發展和居住觀念的變化,年輕人對買房的執念也在鬆動。調研顯示,租房生活的白領人群占比最高,為45.1%,其中在北上廣深等買房壓力大的一線城市,這個群體更龐大,北京租房生活的白領占比58.6%;上海為57.3%;深圳則高達68.8%。業內人士指出,消費升級的背景下,年輕人越來越注重居住品質,政策也鼓勵發展規範化的住宅租賃市場,這使得規模化、標準化經營的品牌“長租公寓”日益受到青睞,如同鯰魚一般,攪動了整個住宅租賃市場。統計數據顯示,超6成的畢業生在租房方式上期望選擇整租,追求個人私密空間和居住品質。數據顯示,在2019年,全國20個重點城市上半年租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個,累計下跌城市5個。上半年租金均價一線城市半年累計上漲3.41%,重點二線城市半年累計上漲0.67%。熱點城市住房租金居高不下,租戶的房租收入比過高,資金壓力過重。而推動租金上漲,除了有季節性租賃小高峰因素外,根源仍然是人口流入導致租房需求增加。特別是近年來一些省會城市對於人才競爭十分激烈,新一線城市與北上廣深的人才爭奪戰正式打響。各城市為吸引人才、留住人才,紛紛放開落戶門檻,出台各種吸引人才的措施,目前包括很多新一線城市的落戶門檻屢創新低,甚至接近於“零門檻”。武漢“5年留住百萬大學生”、長沙“人才新政22條”、成都“蓉漂計劃”、濟南人才新政30條……雖然一線城市仍舊是眾多職場新人的第一選擇,但新一線城市的競爭力也在不斷提升。除去一線城市,武漢、天津、西安、南京、杭州、成都、重慶等經濟發達的城市,人口吸引力都在不斷增強,這也刺激租房需求不斷上漲的同時,也預示著租賃市場的巨大發展潛力。伴隨年輕一族對於租住生活質量的需求爆發,近年來以自如為代表的長租平台以省心、品質成為租賃市場中的重要力量。據不完全統計,截至2018年底,中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個,分布的城市數量達到約50個,涉及1200餘座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。監管和盈利難等問題待破解事實上,住房租賃一直是房地產市場的“短板”。 發展至今,參與住房租賃市場的主體日漸增加,除了自然人房東外,還有房地產開發企業、代理經租機構、公寓運營機構、租賃市場平台企業以及提供融資和其他配套服務的主體等。從目前市場發展現狀看,盡管一些規模化的企業在快速成長,有些企業運營管理的房源數量甚至已經達到幾十萬套(間),但是專業化的效應還不強。拿租賃市場曾經的熱門項目長租公寓為例,一段時間內,由於裝修的時尚性,居住的安全性,長租公寓受到不少年輕上班族的青睞,不少投資者一哄而上,紛紛投資長租公寓,品牌長租公寓的經營一時之間也是如火如荼。然而,企業盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸爆發,房屋高空置率、甲醛超標、租金貸等。由此,監管層麵也在逐漸引導租房市場規範化運行,以應對租賃市場不斷擴大的趨勢。僅在今年7月,就有北京、深圳、廣州等城市先後發布文件或指令,加大對住房租賃市場的整治力度。北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為,嚴禁隔斷等監管舉措並不會激化租房市場的供求矛盾。因為在大力發展租賃市場背景下,高中低端租賃住房都有供應,不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求,打隔斷也不利於居住安全和提升居住體驗。而且今年畢業季房租沒有明顯上漲,說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。趙秀池指出,租房市場目前的痛點是假房源、黑中介等問題,相應的監管重點應該是對中介公司和經紀人的監管。從長遠來看,要建立經紀行業信用體係以及全社會統一的信用體係,讓守信者走遍天下,失信者寸步難行。而在監管層麵的要求下,進入租賃市場的企業層麵也在發生細微的變化,部分涉足長租公寓領域的企業在嚐試新的發展方向。業內人士指出,發展租賃市場,存量房源的整合有賴於各類市場主體積極參與長租公寓的運營。但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性,使得輕資產、中資產、重資產等不同運營模式都麵臨著盈利模式的再優化。

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2019年08月

堅持“房住不炒”定位 樓市調控保持連續性穩定性

草案),推動物業管理立法取得實質性進展。  關鍵詞1樓市調控  增加住房供應推動“中介管理”立法  “穩”是去年樓市的主基調。這背後則是各項政策嚴格落實、穩固調控成效,同時不斷增加住房供應、緩解供需矛盾。  白皮書披露,去年全市房地產開發投資由降轉增,同比增長3.4%,增速比上年提高10.8%,其中住宅投資增幅明顯達17.4%;全市住宅施工、新開工、竣工麵積全麵增長,新建商品住房上市麵積984.1萬平方米,同比增加87.9%、上市套數達8.46萬套,這比2017年翻了一番。  備受關注的住房交易方麵,也是量升價穩、市場運行總體平穩。記者注意到,與2017年交易明顯收縮相比,2018年本市房地產市場有所回升,全年全市商品住房成交19.8萬套,同比增加11.9%。其中二手住房、新建商品住房分別成交15.2萬套、4.6萬套,二者之比為3.3:1。  對於下一步樓市調控的思路,白皮書特別披露,將保持房地產市場調控的連續性和穩定性,以穩地價穩房價穩預期為目標,堅決抑製投資投機性購房需求,逐步形成符合本市特點、適應市場規律的房地產調控長效機製。此外還將在供給側和需求端同時發力,加大商品住房供應力度,推進已拿地商品住房項目盡早開工,加快入市供應。  今年相關部門還將推動《北京市房地產經紀管理辦法》規章立法進程,建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒製度;強化聯動監管,完善信息共享、綜合執法等工作機製,保持執法高壓態勢,全流程規範開發、銷售、中介等行為。  關鍵詞2保障房  市場租房補貼標準將提高  作為民生工程,保障房去年開工量超額完成目標:全年新開工5.45萬套,完成5萬套目標任務的110%。其中公租房1.1萬套、安置房4.35萬套。棚戶區全年改造3.43萬戶,完成任務的146%。今年的新任務是:多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套、竣工各類政策性住房7萬套,完成棚改1.15萬戶。  保障房相關政策也會進一步完善。比如:調整市場租房補貼政策,擴大補貼範圍,提高補貼標準,鼓勵符合條件的家庭通過市場解決租房問題;完善市場租房補貼機製,加強補貼申請、審核及發放管理。  數據顯示,去年公租房補貼發放2.3萬戶、2.95億元,累計發放2.8萬戶、8.38億元;市場租房補貼發放1.91萬戶、2.14億元,累計發放5.53萬戶、16.65億元。  落實人才住房支持政策方麵,白皮書也披露,各區也要加快製定本區人才住房實施細則,“三城一區”要抓緊出台操作細則。以配租公租房為主,配售共有產權房、發放人才租房補貼為輔,按照盡力而為、量力而行的原則,對符合條件的人才給予住房支持。  關鍵詞3共有產權房  2.1萬套“在路上”將優化供地結構  白皮書中,“共有產權房”被反複提及。在新房市場,更便宜的共有產權房大量供應,在為剛需提供“買得起”的房源時,也促進了北京樓市的理性、穩定。  按照白皮書披露的發展思路,今年將加快共有產權住房項目工程建設和銷售進度,穩定市場預期;健全共有產權住房相關配套政策,科學製定價格評估、代持機構管理等規定。  市住建委相關負責人昨天也向記者披露了目前北京共有產權房的“存量”:截至2019年6月,全市累計有共有產權住房項目64個,提供房源約6.55萬套。還有11個項目處於土地掛牌階段,占地86.72公頃,預計可提供房源約2.1萬套。  哪些配套政策將進一步完善?這位負責人說,今年將會同土地管理部門,不斷優化供地結構和供地時序,在新城區域交通方便、配套較為完善的地區優先供應土地,力爭通過共有產權住房政策有序引導中心城區適宜功能和產業向新城疏解,帶動中心城區人口向新城轉移,實現職住平衡。同時,也將指導相關區調整項目配售人群範圍、降低申購門檻,尤其是針對大興、房山、順義區等供地規模較大的區域,在堅持共有產權住房基本條件基礎上,要求各區調整取消本區戶籍年限、工作年限等不合理的準入條件。  關鍵詞4租房  保障租戶權益建公益律師隊伍  據主要經紀機構成交數據推算,2018年全市住房租賃市場累計交易254.2萬套次,同比增長3%。市統計局發布的租賃房房租指數也顯示,2018年1到12月,全市房租指數環比變化總體平穩,其中3到8月環比上漲、9月以來逐月環比下降、12月環比持平。  白皮書披露,本市租賃型職工集體宿舍去年共有15個項目、18萬平方米實現開工,預計可提供宿舍4100套(間);2017年供地的39個集體土地租賃房項目,截至2018年底已開工12個,預計可提供房源1.2萬套。  “在緊盯國家《住房租賃管理條例》立法進展的同時,住建部門也將抓緊完善《北京市住房租賃條例(草案)》。”市住建委相關負責人說。按計劃,今年還將進一步完善集體土地租賃住房建設、融資、運營管理政策;研究建立集體土地租賃住房與保障家庭準入分配的銜接機製,引導各區保障性住房專業機構參與集體土地租賃住房建設,躉租部分租賃房源麵向符合公租房申請條件的家庭配租。  對於租房市場常發生的租戶合法權益受損等問題,相關部門今年還將加大對房地產中介機構、住房租賃企業和信息發布平台等市場主體的監管力度,規範租賃服務行為,完善服務標準,提升服務水平;推動建立住房租賃公益律師隊伍,完善多渠道租賃糾紛調處機製,讓群眾租得放心、住得安心。  關鍵詞5老城保護  “申請式退租”自願公房租金動態調整  在老城整體保護方麵,直管公房將在今年加強管理。記者獲悉,除了依法依規清理違規轉租轉借行為,今年還將加快出台租金標準動態調整方案,提高公房經營管理單位服務水平,改善直管公房小區居住環境。值得一提的是,本市將堅持“保障對保障”,通過申請式退租、恢複性修建、“共生院”改造等方式,推進核心區平房院落有機更新。  “申請式退租突出居民自願,申請式退租不是拆遷,居民去留完全自願。”市住建委相關負責人說,自願退租的直管公房承租人領取貨幣補償後,可申請區政府提供的共有產權房和公租房,改善居住條件。  而“共生院”工作內容則包括拆除違建、完善院內市政及公共服務設施、增加廚衛功能、修繕房屋、開展房屋經營利用等內容。這位負責人說,改造將主要通過就地改善、平移置換和私房承租三種方式實施。就地改善即通過房屋翻建、提升原住居民生活環境,與恢複性修建房屋形成“共生”模式,實現整體改善;平移置換即直管公房通過區域內位置調換、房屋置換實現改善;私房承租即原住居民通過出租自有私產至經營主體實現改善。  記者獲悉,目前東城區雨兒胡同,西城區菜市口西片區已確定為試點項目。其中,西城區對於未參加本次申請式退租的直管公房承租居民,以及私房居民和單位自管公房居民,均可在申請式退租結束後,根據自家實際情況參加實施主體組織的申請式改善工作。

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2019年07月

中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”

是把房地產作為長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。房地產長效管理機製建立將加速58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,本次中央政治局會議對房地產的表述明確透露出三層含義:其一,房住不炒的定位不會改變。針對上半年部分城市出現的房地產市場過熱現象,下一步政策調控從緊的趨勢非常明顯。政治局會議反複強調“房住不炒”,也顯示出中央對於樓市調控不放鬆的堅決態度。房企在融資從緊、調控方向不變的大背景下,下半年麵臨的挑戰會增加,投資客清場會更為徹底,自住型購房需求可以得到得充分保障。其二,整體經濟環境、房地產融資環境、需求側調控力度是影響樓市基本麵的主要因素。房地產融資環境直接對房企造成明顯影響,整體經濟環境的不確定性會對房地產形成全局性影響。但本次中央政治局會議明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段,即表明了不會因經濟環境變化而改變對房地產調控的方向,加之下半年需求側調控不放鬆的趨勢下,樓市出現過熱的機率極小。其三,從房地產調控的手段來看,長短並用、注重長效。由於短期調控的手段多樣化,政策頻發性的特點,導致人們更容易看到短期調控而忽視長期調控的存在。未來更多的長期調控會不斷加強,包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層麵的推進和落實等等。《每日經濟新聞》記者注意到,自2017年以來,以經濟為主要議題的中央政治局會議共召開了8次,其中有6次提及房地產。億翰智庫研究總監於小雨指出,本次中央政治局會議奠定了未來房地產行業調控的主基調,政府將逐步降低經濟對於地產的依賴度,房地產行業政策大幅放鬆的可能性較小,房地產行業長效管理體製的建立將加速。政策基調明朗下的房企發展邏輯上述房企高管認為,本次中共中央政治局會議,對於博弈房地產政策放鬆的投資人來說無疑是利空,因為對投資客來說,有些人是指望政策放鬆去撿漏;而對於普通購房人來說影響是不大的,這部分人群是得到鼓勵和支持的。其進一步表示,反應到股價上,預計也不會有太多波瀾,因為目前不少地產股的估值已經反應了政策調控的預期,更多是由他們的基本麵來推動的,而不是去博弈政策放鬆。而且,房地產估值在今年已經下調了很多,估值和曆史平均值比已經偏下,這也已經反應了政策麵的預期。另一位房企相關負責人則向《每日經濟新聞》記者表示,房企無需短期支持,隻要求公平環境。任何時候,調控的加碼對大房企來說影響不大,甚至還能維持其業績增速。該房企負責人認為,近期的房地產調控政策在融資方麵表現尤為明顯。如銀保監會對信托融資加強監管和發改委收緊房企海外發債,但兩者在房企融資結構的占比均不大。這並非行業整體融資收緊,更多是對近期部分地區土地市場過熱的抑製,實為結構上的調整。值得注意的是,房地產行業融資端將進一步分化,這對於信用良好的龍頭房企是利好。從配置端看,今年以來,多因素導致資金麵緊張,270餘家房企宣告破產清算,中小房企正在加速退場,行業集中度或進一步提升。從部分房企已披露的半年業績快報看,考慮到當前行業格局分化加劇,優質房企竣工交付或大幅高於市場平均表現,半年報業績乃至全年業績均或大概率超預期。而小房企出局,大房企規模提升,拿地、融資和銷售集中度上升,對於規模房企而言意味著更多的發展機會。於小雨認為,在政策基調明朗的情況下,房地產企業也應當轉變發展邏輯,構築自身核心競爭力,切實提高競爭力,向著更專業化、更精細化方向發展。

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2019年07月

北京將開展2019年首次房地產估價報告質量抽查

市房地產估價報告評審標準》的情況。據悉,抽查分三個階段。首先,各機構通過北京市房地產估價管理係統,填報房地產估價業績信息。隨後,工作組根據各機構填報的業績信息,確定被抽查的機構和房地產估價報告,並在估價係統中予以標記。各機構通過估價係統查看被抽查的估價報告,並將被抽查的報告提交。在最終的專家評審階段,每份報告的評審專家為2人及以上,分為初審與複審,必要時設立專家組。評審專家由工作組從專家庫中隨機抽取。北京市住房城鄉建設委相關負責人表示,房地產估價報告抽查將加強北京市房地產估價報告質量監管,規範房地產估價市場秩序,提高房地產估價服務水平。報告評審結果與監管工作密切掛鉤,將針對評審中發現的問題組織集中講評,並督促機構認真整改。問題嚴重的,還將約談機構負責人,納入重點監管對象範圍。

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2019年07月

人口的流向,就是未來房價的方向!

度尼西亞,人口分布情況則大為不同。盡管首都雅加達(Jakarta)和西部城市萬隆(Bandung)仍聚集了不少人口,但總體來說,印尼的人民還是比較均勻地分布在國家各地:而發展中的中華人民共和國,則介於兩者之間。人口都集中在北上廣深這樣的一線城市和蓉杭渝漢等二線城市,但也同樣分布在大江南北的三四五線城市和各個縣城,沒有老美那麽高度集中,也沒有印尼那樣均勻分散。這與泡泡影视59.58%的城鎮化率十分符合:最後泡泡影视來看看拉美地區,可以明顯的發現,整個南美洲的人口基本集中在沿海地區,可見地理位置對經濟發展的影響和對人口的吸引力。古今中外絕大多數的城市都是如此,擁有了港口便擁有了貿易,擁有了貿易便擁有了經濟、人口和機遇:從上麵這些泡泡影视可以觀察到,人口與經濟之間有著不少規律與趨勢,那麽同樣,人口與房價之間,也會有著密不可分的聯係。二.房價與人口今年年初,CBRE世邦魏理仕發布了《2019全球生活報告:城市指南》,列舉了世界上房價最高的十個城市:泡泡影视先來看看排名第二的新加坡,719.1平方公裏的小島上,聚集了近600萬的人口,人口密度遠高於其北部的馬來西亞:房地產長期看人口,短期看金融。新加坡在2000年的時候人口是400萬。不到20年的光景,增長了一半。毫無疑問,在人口大量流入的趨勢下,新加坡已成為全球人口密度最高的地方之一,加上當地經濟發展又十分可觀,房價當然也處於一個高位。如果新加坡不施行組屋政策和日益嚴格的移民政策,房價將達到一個不可想象的高度。再來看看排在第一的香港和排在第五的深圳:很清晰,廣州和深圳的人口集中度已經非常高了,但香港的人口山更紅,更多,更高。香港在上世紀80年代到90年代之間,有一波十分洶湧的移民潮。如電影《甜蜜蜜》中描繪一般,大量來自五湖四海的淘金者們奔赴香港闖蕩。而那一段時間,也是香港房價上漲最快的時期。1984年,香港平均一平方米的價格還不到1萬港幣,而到了1997,均價就已經超過10萬。當然,90年代末香港的房價也很大泡沫。因為那一輪上漲也受市民投機炒房、開發商壟斷市場等眾多因素的影響,但人口持續流入和人口密度陡增,也必然是香港房價升高必不可少的原因。在經濟發展強勁,人口持續向小範圍集中的進程下,香港的房價也就當之無愧的位居全球第一。中國還許多城市都非常顯著地反映出人口與房價的聯係:人口流入,人口集中,房價升高。可以看到,無論是一線的北京、上海,還是二線的成都、武漢,都有非常醒目的人口峰。北京近二十年增長了將近1000萬的人口,上海從2000年到現在也增長了800多萬人,《奮鬥》、《北京愛情故事》等知名電視劇都是在此背景下催生,一線城市一輪又一輪的房價暴漲,也都是基於大量人口的遷入和集中。成都、武漢、重慶等二線省會,近年來也都是附近的“農村包圍城市”,人口逐漸集中,房價隨之輪動。這些都紛紛證明了房地產長期看人口的觀點,在人口持續流入和集中的態勢下,長期來看城市不動產,一定會有升值潛力。那麽,中國哪些城市的人口,目前正在集中流入呢?三.中國各城市人口與未來房價“馬爾薩斯人口論”著重強調:人類要嚴控人口;可“凱恩斯人口論”又重點敘述:人口增長是經濟發展必不可少的要素。到底人口多少是個度,誰也摸不清楚。反正上海是覺得人口多了,早在2016年就提出嚴控人口規模:北京也呈資源飽和態勢,要求常住人口規模控製在2300萬人以內,2020年以後長期穩定在這一水平:上海目前的人口是2424萬,北京是2154萬,均沒有多大增長空間。所以,未來京滬的戶口肯定是越來越難落,房票也是越來越難獲得。若原常住人口不減少,新增購買需求上漲動力勢必不足,樓市或將持續橫盤一段時間。廣州同樣也有2000萬的2035人口遠期控製規劃,但從目前1490萬的人口來看,這更像是在鼓勵人口流入。深圳則沒有嚴格的人口限製,至今還在熱烈地歡迎大家“來了就是深圳人!(反正你也買不起房)”所以,縱然現在廣州和深圳已經十分擁擠了,但未來兩地的人口還將持續增加,其房產也就有巨大潛力將會兌現。去年的人口流入情況,也反映了廣深人口高增長的趨勢:當然,不少數據中顯示流入西安的人口,其實是奔著投資房產去的,並非真正意義上的流入,這造成一些當地房價上的泡沫,但整體來說,西安近年來還是有著不俗的人口吸引力。反正總的來看,大灣區的深圳、廣州、佛山等地近年來人口都保持持續高增長狀態,像廣州和深圳有不少是北上無法取得戶口因而南下的高端人才,擁有不俗購買力。故盡管短期內廣深樓市比較冷清,但從長遠看來,粵港澳核心地區的房產仍有巨大潛力,畢竟每年都會有很大一波剛需在伺機而動。同理,西安、杭州、成都等強二線城市,雖現在處於橫盤行情期,但人口的持續增長,遲早會帶來房地產的下一波際遇。◈ 1. 中國的人口流動趨勢一定會像發達國家一樣,不停往高能級的大城市聚集。人口的流入和集中勢必會帶來房價的攀升。故人口群集明顯的一二線城市的房子,仍是一筆物有所值的良好資產。◈ 2. 深圳不對人口加以控製,未來人口的聚集度隻會繼續升高甚至超過香港,長期來說房價也很有可能追平香港。◈ 3. 武漢、鄭州、成都、重慶、長沙、西安、南京均有十分強悍的虹吸能力,從長遠來看,這幾個中國的強二線是人口流入的重鎮,值得關注。

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2019年07月

我國土地二級市場將開始全麵激活

為期兩年的試點工作,形成一批可複製、可推廣的改革經驗。今年5月29日,中央全麵深化改革委員會第八次會議審議通過《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》並於近日由國務院辦公廳印發。這對促進一二級土地市場協調發展、加快建立城鄉統一的建設用地市場、推動經濟高質量發展具有重要意義。據介紹,改革開放40多年來,我國以政府供應為主的土地一級市場取得長足發展,形成了相對完善的製度體係,而以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場發展相對滯後。作為我國土地二級市場的頂層設計,指導意見確立了一係列基礎性、係統性製度安排,土地二級市場運行發展中存在的交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平台不規範、政府服務監管不完善等問題將得到根本解決。鄭淩誌說,政府在土地二級市場中的職責和作用主要是製定交易規則,保障公平競爭,加強服務監管,維護市場秩序,彌補市場失靈。為此,指導意見重點明確不同權能建設用地使用權轉讓、出租、抵押的必要條件,實現交易規則統一、透明,平等保護各類市場主體合法權益。這些措施主要包括完善轉讓規則促進要素流通、優化劃撥土地轉讓流程、保障出讓土地交易自由,促進存量土地進入二級市場轉讓盤活;放寬對抵押權人的限製、大力支持民營經濟發展,自然人、企業均可作為抵押權人依法辦理不動產抵押相關手續,並探索允許養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資;實施差別化的稅收政策,鼓勵各地在地方權限內探索城鎮土地使用稅差別化政策,適當提高土地保有成本,降低流轉環節稅負,鼓勵存量低效土地入市流通,真正激發市場活力。

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