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  • 你彎了嗎?

05

2019年09月

集團組織員工參加義務獻血活動

機電安裝公司董事長周玉堂更是親自帶頭參加了捐獻活動。他們用實際行動來履行一個公民的光榮義務,表達著回饋社會、關愛社會的真摯情感和無私奉獻的精神。

05

2019年09月

集團召開2019年第六次管理工作會議

,他提出了如下指示:一是提升內部管理效能,統籌平衡職權擔當。進一步疏通管理流程,使管理能夠強化責任心、提高工作效率,加強工作主動性;二是合理調整分配體係,在重新製訂的分配公式中,將以工程回收款和利潤為導向,實行利潤最大化的分配方案。三是優化員工層級結構,高度重視年輕人員的培養和提拔,把握住新生力量所帶來的有形和無形的資源,贏得發展的未來。四是樹立全員學習的理念,要求集團公司、各大區、分公司、項目部放線工以上人員每天進行不少於1小時的學習,通過提升員工業務技能、拓展知識、提升素養,構建“學習型”團隊,打造“學習型”企業。五是突出人才管理重點,以大區為主導,合理改進分配方案,以集團為引領,強化落實培訓工作。有效提升員工整體素質,增強核心競爭力,進而促進企業的良性發展。六是加大監審力度,審計及監察部門要強化履行職責,全方麵、全公開進行監查審計。七是深入規劃現有市場,以長三角、珠三角地區為主市場,把津京冀、西南、西北作為補充市場,堅持正確的市場布局不動搖。八是建立以大區為主導的管理體係。在集團負責製定宏觀經營管理戰略的同時,由大區掌握對轄區業務和人員任用等工作的主動權。他要求泡泡影视建設集團、華一控股集團各子公司都要嚴格執行此次會議精神,才能確保在當前嚴峻的經濟形勢下,順利平穩完成年度目標,保障公司持續健康良性發展。集團總裁李義在會上發言表示,各項目部要積極重視綜合大檢查所體現出的問題,及時整改;集團管理中心要處理好資金管控問題,提升戰略經營能力,有序推動各項經濟活動的平穩運行;調整人員結構分布,提拔高素質人才,精簡集團人員,進而促進集團整體人力水平的提升。針對本次綜合大檢查結果,集團產品管理委員會主任閆立及成本控製管理委員會主任趙國江分別在會議上代表檢查現場組和綜合組作以情況通報。

05

2019年09月

集團召開2019年第六次管理工作會議

,他提出了如下指示:一是提升內部管理效能,統籌平衡職權擔當。進一步疏通管理流程,使管理能夠強化責任心、提高工作效率,加強工作主動性;二是合理調整分配體係,在重新製訂的分配公式中,將以工程回收款和利潤為導向,實行利潤最大化的分配方案。三是優化員工層級結構,高度重視年輕人員的培養和提拔,把握住新生力量所帶來的有形和無形的資源,贏得發展的未來。四是樹立全員學習的理念,要求集團公司、各大區、分公司、項目部放線工以上人員每天進行不少於1小時的學習,通過提升員工業務技能、拓展知識、提升素養,構建“學習型”團隊,打造“學習型”企業。五是突出人才管理重點,以大區為主導,合理改進分配方案,以集團為引領,強化落實培訓工作。有效提升員工整體素質,增強核心競爭力,進而促進企業的良性發展。六是加大監審力度,審計及監察部門要強化履行職責,全方麵、全公開進行監查審計。七是深入規劃現有市場,以長三角、珠三角地區為主市場,把津京冀、西南、西北作為補充市場,堅持正確的市場布局不動搖。八是建立以大區為主導的管理體係。在集團負責製定宏觀經營管理戰略的同時,由大區掌握對轄區業務和人員任用等工作的主動權。他要求泡泡影视建設集團、華一控股集團各子公司都要嚴格執行此次會議精神,才能確保在當前嚴峻的經濟形勢下,順利平穩完成年度目標,保障公司持續健康良性發展。集團總裁李義在會上發言表示,各項目部要積極重視綜合大檢查所體現出的問題,及時整改;集團管理中心要處理好資金管控問題,提升戰略經營能力,有序推動各項經濟活動的平穩運行;調整人員結構分布,提拔高素質人才,精簡集團人員,進而促進集團整體人力水平的提升。針對本次綜合大檢查結果,集團產品管理委員會主任閆立及成本控製管理委員會主任趙國江分別在會議上代表檢查現場組和綜合組作以情況通報。

02

2019年09月

石家莊分公司舉行第三季度技術、質量管理培訓

方開挖、防水、基礎與主體工程、裝飾裝修工程等方麵的質量管控措施進行了講解。隨後由分公司總工程師李春輝講授了技術人員應具備的測量技術專業知識、如何編製施工組織設計及方案的基本要求、資料與試驗管理應在現場工作中需注意的有關事項等。培訓最後,分公司董事長曹建青表示希望通過本次培訓讓大家對專業知識方麵有進一步的提高,要求大家積極努力學習新的技術規範、不斷提高自己的管理水平,為今後的工作奠定堅實基礎。

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2019年08月

土地管理法 城市房地產管理法修改通過 明年起施行

民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”(二)將第十一條、第十二條、第十三條合並,作為第十二條,修改為:“土地的所有權和使用權的登記,依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。”(三)將第十四條、第十五條合並,作為第十三條,修改為:“農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用於農業的土地,采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等,可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿後再延長三十年,草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。“國家所有依法用於農業的土地可以由單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。“發包方和承包方應當依法訂立承包合同,約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。”(四)將第十九條改為第十七條,修改為:“土地利用總體規劃按照下列原則編製:“(一)落實國土空間開發保護要求,嚴格土地用途管製;“(二)嚴格保護永久基本農田,嚴格控製非農業建設占用農用地;“(三)提高土地節約集約利用水平;“(四)統籌安排城鄉生產、生活、生態用地,滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求,促進城鄉融合發展;“(五)保護和改善生態環境,保障土地的可持續利用;“(六)占用耕地與開發複墾耕地數量平衡、質量相當。”(五)增加一條,作為第十八條:“國家建立國土空間規劃體係。編製國土空間規劃應當堅持生態優先,綠色、可持續發展,科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間,優化國土空間結構和布局,提升國土空間開發、保護的質量和效率。“經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編製國土空間規劃的,不再編製土地利用總體規劃和城鄉規劃。”(六)將第二十四條改為第二十三條,第二款修改為:“土地利用年度計劃,根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編製。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編製審批程序與土地利用總體規劃的編製審批程序相同,一經審批下達,必須嚴格執行。”(七)將第二十九條改為第二十八條,第二款、第三款修改為:“縣級以上人民政府統計機構和自然資源主管部門依法進行土地統計調查,定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料,不得拒報、遲報,不得提供不真實、不完整的資料。“統計機構和自然資源主管部門共同發布的土地麵積統計資料是各級人民政府編製土地利用總體規劃的依據。”(八)將第三十三條改為第三十二條,修改為:“省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,采取措施,確保本行政區域內耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的,由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地;耕地質量降低的,由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。“個別省、直轄市確因土地後備資源匱乏,新增建設用地後,新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的,必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量,易地開墾數量和質量相當的耕地。”(九)將第三十四條第一款、第二款改為第三十三條,修改為:“國家實行永久基本農田保護製度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田,實行嚴格保護:“(一)經國務院農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地;“(二)有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田;“(三)蔬菜生產基地;“(四)農業科研、教學試驗田;“(五)國務院規定應當劃為永久基本農田的其他耕地。“各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上,具體比例由國務院根據各省、自治區、直轄市耕地實際情況規定。”(十)將第三十四條第三款改為第三十四條,修改為:“永久基本農田劃定以鄉(鎮)為單位進行,由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊,納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。“鄉(鎮)人民政府應當將永久基本農田的位置、範圍向社會公告,並設立保護標誌。”(十一)增加一條,作為第三十五條:“永久基本農田經依法劃定後,任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田,涉及農用地轉用或者土地征收的,必須經國務院批準。“禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。”(十二)將第三十五條改為第三十六條,修改為:“各級人民政府應當采取措施,引導因地製宜輪作休耕,改良土壤,提高地力,維護排灌工程設施,防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤汙染。”(十三)將第三十七條改為第三十八條,刪去第三款。(十四)刪去第四十三條。(十五)將第四十四條第二款、第三款、第四款修改為:“永久基本農田轉為建設用地的,由國務院批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內,為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用範圍內,具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外,將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。”(十六)增加一條,作為第四十五條:“為了公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收農民集體所有的土地的,可以依法實施征收:“(一)軍事和外交需要用地的;“(二)由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的;“(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的;“(四)由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的;“(五)在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內,經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的;“(六)法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。“前款規定的建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃;第(四)項、第(五)項規定的建設活動,還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃;第(五)項規定的成片開發並應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。”(十七)將第四十五條改為第四十六條,刪去第二款中的“並報國務院備案”。(十八)將第四十六條、第四十八條合並,作為第四十七條,修改為:“國家征收土地的,依照法定程序批準後,由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。“縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的,應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估,並將征收範圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組範圍內公告至少三十日,聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見。“多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的,縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會,並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。“擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的,應當在申請征收土地時如實說明。“相關前期工作完成後,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。”(十九)將第四十七條改為第四十八條,修改為:“征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,並安排被征地農民的社會保障費用。“征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過製定公布區片綜合地價確定。製定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素,並至少每三年調整或者重新公布一次。“征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準,由省、自治區、直轄市製定。對其中的農村村民住宅,應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意願,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,並對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。“縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體係。被征地農民的社會保障費用主要用於符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區、直轄市製定。”(二十)將第五十五條第二款修改為:“自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之三十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門製定,並報國務院批準。”(二十一)將第五十八條修改為:“有下列情形之一的,由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:“(一)為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要,確需使用土地的;“(二)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;“(三)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;“(四)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。“依照前款第(一)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償。”(二十二)將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為:“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。“農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編製鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。“農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。“農村村民出賣、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的,不予批準。“國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。“國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。”(二十三)將第六十三條修改為:“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,並應當簽訂書麵合同,載明土地界址、麵積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。“前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書麵合同另有約定的除外。“集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院製定。”(二十四)增加一條,作為第六十四條:“集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。”(二十五)將第六十五條改為第六十六條,增加一款,作為第三款:“收回集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書麵合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。”(二十六)將第六十六條改為第六十七條,增加一款,作為第二款:“縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的,適用本法關於自然資源主管部門監督檢查的規定。”(二十七)將第七十條改為第七十一條,修改為:“縣級以上人民政府自然資源主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為,依法應當給予處分的,應當依法予以處理;自己無權處理的,應當依法移送監察機關或者有關機關處理。”(二十八)將第七十四條改為第七十五條,其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責”。(二十九)將第七十七條改為第七十八條,其中的“土地行政主管部門”修改為“農業農村主管部門”。(三十)將第八十一條改為第八十二條,修改為:“擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設,或者違反本法規定,將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正,沒收違法所得,並處罰款。”(三十一)刪去第八十二條。(三十二)將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門”。(三十三)將第八十五條修改為:“外商投資企業使用土地的,適用本法;法律另有規定的,從其規定。”(三十四)增加一條,作為第八十六條:“在根據本法第十八條的規定編製國土空間規劃前,經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。”(三十五)將有關條款中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門”,“基本農田”修改為“永久基本農田”,“行政處分”修改為“處分”。二、對《中華人民共和國城市房地產管理法》作出修改將第九條修改為:“城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓,但法律另有規定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地產管理法,依法保障農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理製度等改革在全國範圍內實行,對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。國務院及其有關部門和各省、自治區、直轄市應當堅持土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損,加強組織領導,做好法律宣傳,製定、完善配套法規、規章,確保法律製度正確、有效實施。本決定自2020年1月1日起施行。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》根據本決定作相應修改,重新公布。

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2019年08月

樓市迎來房貸新政:以後每月還的房貸會增加嗎?

房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。中國人民銀行有關負責人表示,定價基準轉換後,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。資料圖:中國人民銀行。8月20日,全國銀行間同業拆借中心首次發布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原來基準利率降10個基點,比以前老的LPR降6個基點;五年期以上LPR為4.85%。在上述新政實施前,目前房貸的貸款基準利率是:一至五年(含五年)期限的為 4.75%,五年以上期限的為 4.90%。由於絕大多數房貸期限都是五年以上,4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。即,如果按貸款期限5年以上計算,新政實施後,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。但是實際操作中,目前,按照顯性或者隱形規定,一般首套房貸利率不低於基準利率的9折,二套房一般不低於基準利率的1.1倍,由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。自2016年“9.30”樓市調控收緊政策後,房貸利率折扣優惠基本銷聲匿跡,更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統計並監測的35個城市房貸市場數據顯示,2019年7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。也就是說,目前銀行實際的房貸利率高於現行的房貸基準利率(4.9%),也高於即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房貸利率未來會下降嗎?LPR下降了,新房貸利率下限也比以前基準利率低,豈不是房貸利率也下降?對此,日前央行副行長劉國強表示,房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。此次央行公告也明確,為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機製,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。“根據央行的規定,如果LPR利率下調,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。”融360大數據研究院分析師李萬賦解釋,但這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,一是新機製下新發放個人住房貸款利率基本不變;二是央行各地分支行會結合各地情況,規定加點下限。因此,新的個人住房貸款利率得以保持穩定,既不下降,也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產市場過熱,充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。中原地產首席分析師張大偉也表示,新機製下,房貸利率沒有變化,存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩,有輕微波動,但主流是平穩。“預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為,從短期的實際利率水平來看,新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。有一點值得關注的是,根據李萬賦的計算,執行新政後,二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為,未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢,對房地產市場銷售將會產生一定的抑製作用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從下半年的情況看,考慮到政策依然從緊,實際上具體的貸款利率隻會上調,而不會下調。未來房貸利率或呈現因人而異現象嚴躍進還表示,央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調,而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。根據央行公告,人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機製確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。資料圖:售樓員為民眾推薦商品房戶型。在嚴躍進看來,未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。在實際操作過程中,一些房價上漲過快的城市,未來將可以適當在央行標準下,進行基點的上調。此類上調最後也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。此外,根據新政,未來借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期,重定價周期最短為1年。嚴躍進認為,明確購房者可約定利率重定價周期,其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算,可以基於購房者的需要進行微調,但需要提前約定定價周期,同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助於形成更多樣的貸款利率計算方式,後續也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。

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2019年08月

樓市調控政策趨嚴 銀行房貸利率普漲

記者通過調查了解,在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等二線城市房貸利率漲幅較大,部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。此外,銀行對於消費類貸款和房抵貸經營性貸款資金用途審查更嚴,防止資金繞道進入樓市。利率高漲 風向轉了?為了解決民生住房等重大問題,監管對於房貸利率一直執行差異化政策。對多套房的購房貸款嚴格控製並提高貸款比例限製和貸款利率,而對首套房貸款利率則比較寬容。據了解,早在三年前,國有大行在很多地方的首套房仍能執行8.5折,甚至更低折扣的房貸優惠,但是如今銀行貸款的風向有所轉變,首套房作為剛需在此次房貸普漲中亦難以幸免。陳華(化名)在長沙正計劃結婚,買房是其婚前所麵臨的頭等大事。然而,當他對市內幾家銀行接觸過後才發現,購房貸款利率與半年前已經有很大變化了。“相比年初的時候,長沙的房價還比較穩定,可是房貸的利率卻上漲的有些誇張。”陳華表示,此前首套房在銀行的貸款還有基準利率優惠,最多也就是基準上浮5%。如今,多數銀行的貸款利率已經漲到了基準上浮15%。他告訴記者,房貸利率基準上浮15%看起來不起眼,但是這意味著接近100萬元的貸款每月要多還400多元。按照30年的貸款期限算,貸款需要多還利息接近15萬元。“由於多數銀行房貸是按照等額償還,提前償還的部分更多的是利息,這對於提前償還貸款的買房者來說更加不劃算。”記者調查發現,湖南長沙的銀行房貸利率上漲比較普遍,其中股份製銀行較為明顯,多數首套房利率為基準上浮15%。二套房貸款利率多數為基準上浮20%,但是也有一家國有大行二套房的貸款利率上漲至基準上浮25%,這也意味著貸款利率破“6”。實際上,杭州、蘇州、南京、武漢、鄭州等地在近期也相繼頻頻傳來銀行房貸利率上漲的消息。以南京為例,不少銀行今年5月首套房貸款利率還是基準上浮5%,而目前也是基準上浮15%,並有進一步上漲的趨勢。有市場消息稱,西安部分銀行的房貸利率上漲明顯,首套房貸款利率已經按照基準上浮20%在執行,該利率甚至比此前二套房的貸款利率還要高。相比二線城市,北京、上海、廣州等一線城市房貸利率的變化較小。記者走訪幾家國有大行和股份行了解到,大多數銀行首套房目前執行的貸款利率為基準上浮10%,而二套房的貸款利率則從基準上浮10%調整到基準上浮15%。“當前房貸利率的變化可能與政策從嚴相關,未來銀行房貸規模也許會繼續收縮。”一家國有大行人士向記者透露,房貸利率的上漲是整個市場綜合因素決定的,銀行再根據實際情況進行調整。監管從嚴 銀行縮量房貸利率的上漲與監管政策的從嚴相關。為了加強對樓市的宏觀調控,監管對於資金違規進入房地產市場嚴厲打擊,處罰也毫不手軟。據了解,7月以來,房地產信托“刹車”跡象明顯,監管實行餘額管理,對於產品的審批放慢了節奏。值得關注的是,近期銀保監會辦公廳下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。記者了解到,專項檢查會特別針對房地產貸款業務量較大的金融機構,並會對相關業務規範進行抽查。“房地產行業是一個杠杆遊戲。在信貸的強支持下,房價可能就會有上漲趨勢。監管嚴控房地產信貸,也是執行房地產從嚴調控的政策,避免泡沫所帶來的風險。”前述國有大行人士稱。該人士向記者表示,在監管政策下,銀行會對房貸進行縮量,並將信貸資源向一線城市傾斜,這就使得二線城市供給有所減少,抬高了貸款的利率。“下半年房貸市場會有所降溫,銀行在總量上會加大把控。”一家股份行人士向記者透露,近兩年來銀行對於房地產行業的信貸在規模上並不小,年增長甚至達到了兩位數。“由於此時監管對於房地產融資收緊了,銀行在信貸方麵也會跟進收縮。”“住房貸款仍然會批,隻是比以前更難一些,利率上沒有那麽大的優惠了。”該人士表示。

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